土神网 地产资管圈 2024-04-17 12:11 上海
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作者：张宇彤 来源：华商韬略（id：hstl8888）挣扎三年，st阳光城的股价最终停在了0.37元，一纸终止交易告知书，宣布这家曾经的大房企，即将告别a股。短短三年，年营收曾经超800亿的阳光城，只剩下欧洲杯线上买球官网上的硕大字体，还记得它和创始人林腾蛟的来路：1968年出生在福建闽侯的林腾蛟，从小就学习优异，酷爱阅读。15岁那年，他读到了一本陈嘉庚的传记。富甲南洋，又不忘爱国的福建同乡陈嘉庚，让林腾蛟大感敬佩，从此立志，要成为“陈嘉庚式的成功中国商人”在大学里，想赚生活费的林腾蛟，不想花体力和时间打工赚钱，而是琢磨起了小买卖。商机也很快找到了一个——明星明信片。有追星族，就有市场。但林腾蛟却没钱进货，他想了一个好主意：高价赊销。在八十年代末，他把追星生意延伸了一下，开了一家录像厅，接下来又是贸易行和小酒楼，林同学还没毕业，就成了学校里的“林老板”。懂得找机会、抓需求的林腾蛟，日后的机变灵活，早早就露出了苗头。毕业后被分配到进口公司的林腾蛟，其实不太满意这份工作——整天喝茶看报，这有什么意思呢？一个月后，带着做生意攒下的钱，他转头辞职，跑到偶像陈嘉庚发展事业的大本营新加坡去留学了。等他1995年毕业归国，准备腾开手脚大干一场时，一个大时代已经在他眼前展开。“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分。1995年就创立了阳光控股有限公司，先是开发了阳光假日大酒店项目，然后在厦门以“阳鸿新城”的旧城改造为起点，开始了他通往房地产大亨的南征北战。曾经有地产媒体评价，林腾蛟能用人，也能换人，而决定用人和换人的标准很简单：招之能来，来之能战，战之能胜。在房地产这个行业里，能干的经理人，所起到的作用，确实是一般行业比不了的。特别是房企总经理/总裁这个位置，就是一个金融、政府关系、建筑学、财务、综合投资、美学、管理学多种复合能力的综合体。很早就弄懂了这一点的林腾蛟，开始大胆地吸引和利用人才，为阳光城的扩张铺路。为了给管理层创造环境，林腾蛟优化了董事会、管理层、监事会三权鼎立的制度，把管理层的权限放到最大，自己则退居幕后，一度除了年度预算、高管聘用等25项事项需呈报外，其余经营的问题，都交给高管。他的一个大手笔，是挖来了华润置地的骨干经理人陈凯。陈凯一毕业就在华润置地，从项目案场，一路做到执行董事。在被林腾蛟挖来后，他得到了巨大的权力——可以直接决定一个地块的取舍，也可以直接审批大数目的投资金额。能干的陈凯也没有辜负林老板的期望，从2012年开始，只用三年，他就带领寂寂无闻的阳光城，实现营业收入从54.53 亿元到223.8亿的大跨越。在陈凯离职后，林腾蛟继续贯彻“召之即来，来之能战，战之必胜”的用人原则，挖来了碧桂园的朱荣斌和吴建斌，分别担任阳光城联席董事长和执行副总裁。2017年8月，在上海总部，朱荣斌首次公开露面，他喊出了一个口号：再造一家千亿房企。不到三个月，他又升级了目标：2020年达成3500亿规模。老搭档吴建斌的捧哏是“你只要有地，我就不差钱”，而朱总又回了一句：你只要有钱，我就不愁没地。进入阳光城的“双斌”，赶上了中国房地产最激进的一段岁月，也创造了阳光城最激进的一段岁月，他们为阳光城制定的打法，和当年的融创、恒大虽有小异，本质却是大同——全国范围，跑马圈地。2017年，阳光城的土地储备预计在手货值近5000亿元，其中超八成土储，位于核心一二线城市。而在2018年上半年，阳光城就花了1203.1亿来拿地，位居当年全国第十二位，并且收购频频，一时成为“并购王”。也正是在这一年，阳光城的销售金额首次突破千亿，第二年又突破了两千亿，2020年，它的销售额达到了破天荒的2180亿元。这一年，公司以821.7亿营收，52.2亿的归母净利润，创下了借壳上市以来的最佳业绩。也正是在这一年，阳光城终于成功冲进了世界500强。林腾蛟这一年52岁，这也是他最接近“中国成功商人”志向的一刻。因为在地产主业上，阳光城的摊子已经足够大，也足够快了，以至于当公司跑到悬崖边时，已经很难刹住车。央行、银保监会等机构针对房地产企业提出了“三道红线”指标：1，剔除预收款项后资产负债率不超过70%；2，净负债率不超过100%；3，现金短债比大于1。“三道红线”的出台，给高周转、高杠杆、低利润的房地产行业模式，画上了句点。那些高度依赖这一模式的企业，无不就此陷入困境。阳光城的发展，恰恰靠的就是高杠杆，用子公司套子公司，联合债权、收购、投资等多种玩法，不断获取资金支持。如果任何一个小细节出了问题，都可能会带动整个链条崩盘。然而此时，阳光城就像一艘四处漏水的船，信用风险事件频发：旗下理财产品的“华冕财富”，到期不予兑付；业主拿房一年，办不下来房产证；楼盘偷工减料，不接受业主维权；别墅停车位变地下室，还按面积收费，导致业主多付几十万等等，都消耗了消费者的信赖。当信任危机出现，便不可避免地影响到销售环节，让阳光城的资金回笼受阻，而负债的窟窿，又越来越大。2021年，危机逐渐浮出水面，此时阳光城的年营收降已至425.26亿元，而年度负债总额为3162亿元，累计土地储备达3155.53万平方米，而归母净利润为-6.95亿元。同年，作为阳光城的重要股东，泰康系终于难忍阳光城的巨额亏损，对业绩投下两张反对票。矛盾进一步激化，即便林腾蛟带着一众高管，奔赴泰康总部亲自沟通也无济于事，最终泰康系以折价清仓亏损16亿元离场出局。2022年初，朱荣斌在即将天命这一年，向老板林腾蛟递交了辞呈。临走前，朱荣斌清仓耗费1.36亿元买入的阳光城股票，4年净赔4000多万。而2021年末，阳光城的年度总债务却达到了3162亿，痛失大将的林腾蛟，不得不走出来主持局面。为稳定阳光城的经营，缓解债务压力，林腾蛟只能选择继续割肉回血。6月13日晚，公司收到了来自深交所的告知书，自此迎来了“a股再无阳光城”的终局。让阳光城阳光不再的，当然有中国房地产逻辑转换乃至行业整体魔幻的因素，但更大的原因还在于自己。毕竟，没有人强迫林腾蛟必须去那么凶猛的负债扩张，也没有人会因为阳光城不那么负债扩张，就让它退市。
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